I diskussionen om hur det går för handeln finns det en tendens att stirra sig blind på dess intäkter från försäljning. Det har bidragit till att frågan om hur hyreskostnader skjuter i höjden inte alls fått den uppmärksamhet den borde ha. I själva verket är skenande hyror och det dysfunktionella system för hyressättning som handlare faller offer för en av branschens allra viktigaste framtidsfrågor. 

Svensk Handel skrev tidigare i år en rapport som visade att 2/3 av butiker inom kläd-och skohandeln ligger i riskzonen att slås ut om utvecklingen av hyreshöjning fortsätter. Detta är ett ”worst case scenario” som är högst osannolikt, men uträkningarna sätter fingret på att vi har att göra med ett system för hyressättning som är ohållbart. De senaste åren har hyror kommit att äta upp en allt större del av handlares försäljningsintäkter. Detta har varit bekymmersamt men fortfarande hanterbart för många handlare så länge inflationen varit låg och försäljningen gått som tåget. Men nu blottläggs svagheterna i systemet. 

Så vad är det då i hyressättningen som skapar det marknadsmisslyckande vi nu bevittnar? Förklaringarna är flera, men en av de viktigaste har just med inflation att göra. Hyressättning bygger normalt delvis på årsvisa indexuppräkningar som är kopplade till KPI (konsumentprisindex) och hyrorna stiger därmed kopplat till inflationstakten. Detta bidrog starkt till att hyrorna för merparten butiker ökade med nära 11 % i januari 2023. Effekten är att handlare pressas just i tider då det är som mest olämpligt. Dessutom spär hyreshöjningarna på inflationen när priserna på varorna höjs för att kompensera för de ökade hyreskostnaderna. Då hamnar vi i en ond cirkel som inte bara drabbar handlare utan alla i samhället som ser sitt ekonomiska utrymme krympa. Hårdast slår det självklart mot dem med de mest knappa ekonomiska marginalerna.

Det behövs därför ett systemskifte i synen på hur inflation ska påverka hyressättning och det finns anledning att fundera över om inte hyror i större utsträckning borde grunda sig på ekonomin hos hyrestagaren, exempelvis genom att oftare låta omsättningsutveckling hos hyrestagaren vara en faktor. 

Problemet med hur inflation påverkar hyressättning och flera andra problem beskrivs väl av den senaste rapporten från Handelns ekonomiska råd. I denna rapport pekas också bristen på transparens på fastighetsmarknaden ut som ett problem kopplat till hur handlares hyror bestäms. Bristen på transparens finns i flera avseenden. Det kan gälla information kring fastighetens status och underhållsbehov, vilka påverkar hyresnivån. Men det gäller också affärsuppgörelser som sådana. Inte sällan tvingas handlare skriva på sekretessklausuler om vilken hyra man betalar. Detta underminerar hela grundtanken om att ha en marknad som bygger på att ta ut ett rimligt marknadspris. Om hyror är hemliga saknas kännedomen om vad som är en typisk och en rimlig hyra, och då ökar risken för överhyror avsevärt. Forskning har visat att handlare tenderar att känna ett lägre förtroende för hyresvärden än vice versa och med bristen på transparens och en misstanke om överhyror är det inte konstigt.  

Det är därmed inte sagt att alla fastighetsägare tar ut oskäligt hög hyra eller brister i att anpassa sig till vad som är rimligt givet en butiks ekonomiska situation. Anpassningar förekommer, men det sker ofta i form av tillfälliga rabatter istället för mer långsiktigt utarbetade hyressänkningar som ger trygghet och transparens. Ett viktigt skäl till benägenheten att ge rabatter istället för att sänka hyresnivåer är att det gynnar värderingen av fastigheten. Sänkta hyresnivåer sänker nämligen ofta värderingen av en fastighet. Detta är i sin tur av allt att döma en förklaring till att vi i många stadskärnor ser lokaler gapa tomma. När man ser en tom lokal ligger det nära till hands att undra varför den är tom. Finns det verkligen ingen som är beredd att betala något för att hyra den och vore det då inte bättre att hyra ut den för att få en intäkt? Det är ofta så det fungerar i en ekonomi. Att det är bättre att få en intäkt än ingen alls och detta är en av förklaringarna till reor inom handeln. Men när värdet på fastigheter är kopplat till hyresnivåer infinner sig en annan logik som innebär att alla intäkter inte nödvändigtvis är bra intäkter. För samhället är dock tomma lokaler alltid en förlustaffär. Stadskärnor utarmas och blir mindre trivsamma, och med tomma stadskärnor ökar otryggheten. 

Som denna text visat är hyresmarknaden för butiker dysfunktionell i många avseenden med negativa konsekvenser både för handeln och samhället i stort.  Vi delar därför uppfattningen som Svensk Handel ger uttryck för i sitt senaste näringspolitiska program att det behöver tillsättas en utredning som granskar lokalhyresmarknaden. Förhoppningsvis skulle en sådan utredning exempelvis resultera i ett förbud mot sekretessklausuler. Allt annat vore synnerligen märkligt.